Сообщение Сергей Халиков » 17 ноя 2015, 17:12
Добрый день.
В двух словах об обслуживании и содержании жилых домов.
1. ЖЭС - тарифы, искусственно занижены (это нормально, тарифами государство управляет жилищной политикой, сегодняшние тарифы, это как минимальная ЗП), на эти тарифы предлагается минимально-достаточный регламент для мониторинга безопасности жилья, т.е. 19ти этажный дом посещает на 5ть часов раз в неделю специалист для осмотра и ремонта с колена (отверткой покрутить, стукнуть молотком) и для вызова ремонтной бригады, если понадобится что-то серьезное. В эти 23 часа в месяц должны быть осмотрены все системы дома от кровли до техподполья. В тариф входит абон плата аврийки (для локализации аварий, но не ремонта), ТО дымоудаления и системы пожарной сигнализации. Мусор выставляется столько, сколько вывезли. Лифт по прописанным, т.е. сразу в убыток. Уборка подъезда 1 р/месяц, кабина лифта 1 раз/неделя. Со следующего года санитарную уборку будут выводить из регламентов по обслуживанию, т.е. это будет доп.услуга, как и домофон. Убытки по тарифному обеспечению "компенсируются" дотациями/субсидиями и т.д. Раньше это делали раз в квартал, в этом году начали в сентябре...
2. Обслуживающая организация - юр.лицо. заключающее договор на перечень предоставляемых услуг по договорной цене, т.е. то, к чему ведут ЖЭСы. Организация имеет штат сотрудников обеспечивающих допуски к заявленным услугам и штат работников выполняющих услуги. Все хорошо, только за 4ре года не нашел ни одной организации с приемлемой ценой и обслуживанием, не требующим хождения за их работниками, чтобы не я им звонил и составлял графики планово-предупредительных работ, а они самостоятельно делали технические осмотры и предлагали, что делать, чтобы зимой в трубах не застряло, т.е. мне надо быть "умнее" обслуживающей организации, делать за них часть их работы (технические осмотры, составление графиков ППР, соблюдение регламентов и т.д.), т.е. времени на свою - административно-хозяйственную работу (договоры, акты, собрания, протоколы, сметы, обращения граждан, проекты за рамками ТО и т.д.) времени уже нет...
В вашем случае, фактически, актив ТС 37, 45, 47 домов выполнял работу председателя, главного инженера, правления, уполномоченных... ключевое слово - работа. Эта работа, помимо самого времени, еще требует специальных знаний и навыков, которым учат по 5ть лет в вузах, а потом добирают самостоятельно за 15-20 лет службы.
т.о. вариант 3
Самообслуживание:
3.1. формирование штата специалистов, обеспечивающих работу юр.лица, допуски к работам по содержанию и обслуживанию жилого фонда;
3.2. формирование штата работников, обеспечивающих бесперебойную работу и безаварийное состояние систем жилого фонда;
3.3. формирование регламентов под конкретные требования владельцев - уборка 1 раз/мес или неделю? и графиков ППР;
3.4. заключение договоров услуг, требующих спец разрешений, лицензий или спецоборудования, полигонов.
P.S. что касается сметы белжилсервиса - она не дешевле, в ней меньше регламентных работ и меньше проектов, которые хотели бы видеть владельцы (раздельный баланс по домам, это тоже проект).
Сумма меньше, они предложили свои услуги за объявленные деньги, только к смете надо сделать расшифровку технического обслуживания до детализации в ППР.
Я не скажу, что в 41х домах идеальный порядок, но система по наведению порядка налажена.
В этом году по гарантии МАПИД по каждому дому восстановил отделку фасадов (прим. по 450-500 м.кв.), восстановил покрытие металлических конструкций на кровле (прим. по 100-150 м.пог.), провел гарантийные ремонтные работы по хозфекальной канализации, системам ГВС, ХВС в техподполье и на техэтаже, по ремонту отмосток и тротуаров, количество обращений граждан по ремонту межпанельных стыков, отливов, оконных рам и пр. даже не посчитаю (за два года была масса всего-всего), практически заново собрали щиты системы водяного пожаротушения...
Своими силами сделали, может и меньше в целом, но в стратегических местах (: например поставили теплопункты домов на АВРы (автоматическое включение резерва).
Основное - дома досмотрены, т.к. их ежедневно смотрят консьержи, электрик, сантехник, уборщица... Ну и многое от жителей зависит, замки на крышу у нас не спиливают, что к сожалению происходит в д. 45, но думаю, что частично, это тоже эффект присмотра.
У вас есть возможность сравнить в "натуре" состояние домов (можете подойти с 9 до 20 в 41 или 41А и договориться с консьержем на посмотреть) и есть возможность постатейного анализа смет. Выбирайте.
Кстати, ваши лифты смонтированы и ходя лучше наших ): будем тоже "гайки закручивать" ...
